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pos機終端未登記
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記者： 譚琦 通訊員 尹建軍
海南不動產登記歷史遺留問題處理意見的16個熱點問題解答來了↓8月16日，海南省自然資源和規劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉建設廳、國家稅務總局海南省稅務局聯合下發《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》(以下簡稱《通知》)，對不動產登記基本原則、適用范圍、解決政策和方法等作出明確要求。8月19日，海南省自然資源和規劃廳針對《通知》里的熱點問題進行答疑釋惑、解讀回應。
一、為何要出臺歷史遺留問題處理意見？
答：不動產統一登記制度實施以來，原分散登記時形成的歷史遺留問題大量顯現，導致無法按《不動產登記暫行條例》進行登記，造成不動產“登記難”。主要表現形式有：登記責任主體缺失，沒有用地手續或用地手續不完善、擅自改變土地用途或增加容積率、未通過規劃許可或規劃核實、未通過竣工驗收備案、欠繳土地出讓價款或相關稅費等情形。這些問題的產生，既有法治、體制和機制的原因，也有政府、建設單位的原因。這些問題久拖不決，群眾利益得不到保障，已成為社會不穩定因素之一，嚴重影響了海南省營商環境。因此，有必要在政策措施上有所創新和突破，出臺處理意見，為化解難題提供更多的政策依據。
二、本次歷史遺留問題處理適用什么范圍？
答：適用于市縣總體規劃(國土空間總體規劃)范圍內的城鎮國有建設用地上，土地和房屋權屬無爭議，經規劃、建設管理部門 批準建設并已實際出售，購房人房屋來源合法且無明顯過錯，因各種原因長期不能辦理不動產登記的住宅項目?！靶‘a權房”等各類違法項目不納入此范圍。
三、項目的開發建設主體滅失了怎么申請辦理？
答：有承繼單位或上級主管部門的由其代為申請，確實沒有承繼單位或上級主管部門，可由市縣人民政府指定鄉鎮人民政府、街道辦、居委會、業主委員會、業主代表等，代為申請辦理。對主體滅失情況，登記機關應進行公告。
四、項目無用地手續或用地手續不完善的如何補辦用地手續？
答：區分情形辦理。對于已經辦理了房屋所有權登記的，經公告權屬清晰無爭議的，報經市縣人民政府同意，按現狀補辦用地手續，核發用地劃撥決定書或者協議出讓；未辦理房屋所有權登記的，可按照項目建設時的政策規定補辦劃撥或協議出讓等用地手續。時間較早(如1982年之前使用至今)無法補辦的項目用地手續的，可經市縣人民政府同意，經權籍調查公告無異議的，根據項目建設時的政策規定確認土地權屬。
五、建筑物超出批準宗地界址線建設的怎么處理？
答：區分情形處理。房屋已登記的，經公告權屬清晰無爭議的，報經市縣人民政府同意，按現狀補辦用地手續,核發用地劃撥決定書或協議出讓；房屋未登記的，區分屬于政府原因和開發主體自身原因分別處理。其他情形待用地手續完善后辦理不動產登記。
六、非住宅用地上建設住宅未辦理土地用途變更手續怎么處理？
答：以《海南省人民政府關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號)(以下簡稱瓊府〔2018 〕 3號)為界，印發前項目已批準建設的，按照建設工程規劃許可審批時點政策規定辦理土地用途變更手續，涉及補交土地出讓金的，按照項目建設工程規劃許可審批時有關政策標準確定。瓊府〔2018〕3號印發后批準建設的，按該意見執行。
七、住宅用地上批準配建商業服務設施的如何辦理土地用途變更？
答：住宅用地上經批準配建一定比例商業服務設施，且土地出讓合同及規劃技術指標未明確商業服務設施用地比例的，需辦理土地用途變更手續，涉及補交土地出讓金的，規劃許可等審批時有約定繳交時點的，從其約定，未約定的按照項目建設工程規劃許可審批時有關政策標準確定。
八、項目跨宗地建設的如何處理？
答：區分情形辦理。對房屋和土地有合法的權屬來源文件、項目跨宗地建設未超出批準用地范圍，無調整宗地需求的可按照所在宗地分布辦理不動產登記；需要調整宗地經自然資源和規劃部門同意進行對應調整后辦理不動產登記。
九、項目未通過建設工程規劃核實如何處理？
答：因違反建設工程規劃許可規定，存在擅自改變土地用途、超出建設工程規劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設配套設施等情形導致無法通過建設工程規劃核實的，先查實并形成處置意見經市縣政府同意，按照“證辦分離”原則，在處置問題的同時啟動不動產登記辦理；其他不屬于上述列舉情形且未違反建設工程規劃許可規定的，由自然資源和規劃部門分類處置出具認定或核實意見后予以辦理登記。
十、項目未通過竣工驗收備案如何處理？
答：區分情形辦理。工程質量和消防驗收合格的，僅因工程未結算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗收備案的，可由住房和城鄉建設部門出具認定意見或憑生效法律文書直接申請辦理不動產登記；對于不符合竣工驗收條件或存在質量安全消防隱患的項目，需先對房屋質量安全、消防安全進行確認，需要整改的需先整改到位再由住房和城鄉建設部門或有關部門補辦手續或出具認定意見后辦理不動產登記。
十一、開發主體欠繳土地出讓價款和相關稅費的怎么處理？
答：報經市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。土地出讓價款和相關費用按照項目建設工程規劃許可批準時點評估價加銀行利息確定，涉及轉移登記中受讓方需繳交契稅的，應向主管稅務機關履行納稅義務。
十二、房屋和土地權利不一致問題如何登記？
答：因房屋所有權多次轉移、土地使用權未同步轉移登記導致房屋、土地權利主體不一致的，經核實，權屬關系變動清晰且無爭議的，可由現房屋所有權人單方申請，經公告無異議后，注銷原土地登記，辦理房地權利主體一致的不動產登記。
十三、已購公有住房和經濟適用住房在劃撥地上的如何辦理過戶？
答：在申請過戶時補辦出讓手續，按照單戶房屋的建筑面積*(整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積)計算分攤面積，以分攤面積對應宗地所在區域住宅用地基準地價的40%補交出讓價款，土地性質變更后出讓年期的計算以同一建筑的第一套房屋補辦出讓手續為起始計算，土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但最高不超過70年。
十四、在限購政策出臺前沒有取得預售許可證，但實際房屋已經銷售，在限購政策出臺后才取得預售許可證，能辦理網簽備案和不動產登記？答：購房人可憑購房合同或認購協議以及付款憑證(包括完稅憑證、稅務發票或已付款銀行轉賬有效憑證POS機購房簽單、購房轉賬單等)，補辦購房合同網簽備案和不動產登記。
十五、對歷史遺留問題處置中出現的失信行為有沒有懲戒措施？
答：對拒不配合完善相關手續，影響購房人辦理不動產登記的開發建設單位或個人，由行業主管部門或有關部門依法依規納入失信聯合懲戒名單，并予以公告。
十六、《處理意見》出臺后，新增的歷史遺留問題是否適用？
答：《處理意見》印發后新增不動產登記問題，包含和列舉的相同或者類似的不動產登記問題，不適用于本通知。
編輯：劉韞媛
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